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德国租房市场相对繁琐且低效，个人户籍系统与住址绑定，租房是抵达德国后的重要行政手续。房源紧张，竞争激烈，需要提前筹备。

德国的租房市场状况较为复杂。一方面，为应对通胀，欧洲央行连续加息使得德国房地产市场降温，房价下跌。然而，租房市场却依旧 “一房难求”。10 月欧洲央行在连续 10 次加息后首次宣布维持基准利率不变，但这一利好并未传导到德国房市。德国融资平台 “欧洲步伐” 统计数据显示，10 月份德国住房平均价格继续下跌，公寓价格同比下降 6.83%，别墅价格同比下降 7.66%，但租房市场依然供不应求。

许多德国民众由于房贷压力过大而转向租房，同时房东因担心房价继续下降由租转售，这进一步加剧了租房市场供需矛盾。一些求租者甚至在租房过程中需要与数百人进行竞争，条件极为苛刻。德国政府推出的能源转型计划也增加了新建房屋和旧房改造的门槛，加剧了房屋短缺的危机。据了解，2023 年德国住房缺口将达到 70 万套。

为缓解住房市场的紧张局面，德国各级政府推出了多重举措。例如巴登 - 符腾堡州房地产协会通过政府融资购置旧房批量化改造之后低价转租给低收入人士，一方面完成了旧房改造，另一方面也解决了部分低收入人群的住房问题。但这种模式需要较长的时间周期，在住房供需矛盾突出、经济持续低迷的状态下，德国住房紧张状况短期可能难以缓解。

此外，德国北部城市的租金正呈爆炸式增长。以汉堡为例，租金上涨了 6.1%，建于 1990 年代的老房平均租金已达 14.01 欧 / 平方米。其他城市如什未林、基尔、汉诺威等租金也出现显著上涨。租金上涨的主要原因是供不应求，需求猛增的同时房源紧缺。慕尼黑 Ifo 研究所预测，整个德国的新建住房数量将持续下降，这意味着租金将进一步上涨。

对于留学生来说，面对高租金和激烈的租房竞争，可以尽早申请学生公寓，提早规划，扩大搜索范围，合租以及了解当地租房政策来应对。

在德国租房前，首先要明确自己的需求，这有助于缩小选择范围，提高租房效率。需要考虑的因素包括居住人数、房屋类型、离工作地点的距离、周围环境等。

如果是独自居住，可以考虑单身公寓或者与人合租。合租的话，需要考虑室友的情况，如是否接受陌生人、对室友的年龄、性别、职业有无要求等。同时，要确定自己喜欢的社区和居住楼层。在预算方面，要明确每月愿意花费的租金金额。

房屋类型方面，可以根据个人喜好选择新房子或老房子。德国的老房子质量通常不错，但在入住前最好检修一下水管和电路等硬件设施，避免后期维修花费过多。房型也有多种选择，如公寓、独栋、别墅等。

离工作地点的距离也是重要因素。德国交通较为准时，可以在看房时大致记录一下通勤时间。周围环境方面，附近有公园、商场、公共交通的房子通常价格较高，但能大大提高生活品质。此外，德国有两种标准计算住房面积，了解这两种标准的差异有助于租到更受益的房屋。

1.个人证件：护照、居留卡等复印件是租房时常用的个人证件。在签署租赁协议或看房时，通常需要向房东、房地产经纪人或两者同时提供这些证件的副本。

2.收入证明：工资单、银行流水等可以作为收入证明。如果有工作，工资确认单通常由工作的公司提供。若没有工资单，可提供银行对账单，一般为最近三个月的对账单，以证明有足够的收入支付租金。对于学生来说，银行流水和存款证明也可以让房东放心。

3.Schufa 信用报告：德国信用记录证明 Schufa 对于以前在德国居住或租赁过的人来说至关重要。信用记录文档记录了个人的债务记录。没有在德国居住过的人一旦开始使用德国的银行帐户或在德国签订合同，就会自动启动 Schufa 记录。如果没有 Schufa 记录，提供银行对帐单并显示始终按时支付租金即可。如有需要，可以直接在线申请一次性 Schufa 正式证明。

4.无租金债务确认：可要求上一任房东提供按时缴纳租金证明，即 Mietschuldenfreiheitsbescheinigung。这份文件确认以前的任何财产没有租金债务，是租房时的重要文件。

5.申请动机信和个人简历（部分房东要求）。申请动机信可以展示自己对租房的热情和诚意，个人简历则可以让房东更好地了解租客的情况。在写动机信时，有称呼、主体（两三句简单介绍一下自己，自己对房子很感兴趣，然后将自己的情况以list（比较直观仅次于表格）的形式列出来（包括但不限于姓名、性别、国籍、年龄、电话、邮箱、身份或者职业、收入或者经济情况、学校名或者公司名、入住人数、是否有宠物、是否抽烟、是否经常开Party、期望搬入时间、爱好等等；）如果是合租房（因为很多合租房找组人是租客而且租德国的合租房前必须要得到所有室友的同意、）最好还写上自己更愿意与室友一起做一些事情还是更愿意独来独往）、结尾再次表达自己对这个房子的喜欢同时请求一个看房的Termin、最好把自己近期可以看房的时间列出来给房东选择)祝福语类似于邮件格式)这样一些列下来逻辑清晰、目的明确，房东一眼看下来就知道合不合适、节约了彼此的时间，提高了效率。

1.提前申请，可通过大学官网的 Studentwerk 或 DAAD 的宿舍搜索工具申请。德国的学生宿舍申请需要提前着手，通常在收到大学入学通知书后就应尽快申请，甚至有些情况下在正式拿到录取通知书之前也可尝试申请，之后再补交注册证明。学生宿舍一般是统一分配，多数按照递交申请的时间顺序，也有少量通过抽签决定。

2.准备小礼物可能增加申请成功率。虽然没有明确的证据表明准备小礼物一定能增加申请成功率，但这可以作为一种表达诚意的方式，给宿舍管理方留下好印象。

1.ImmoScout24：房源充足，需准备自我介绍，向房东表述租房原因和评价。ImmoScout24 有很多房东、房屋中介发布的房源，是比较常用的租房网站之一。在联系房东时，建议说明租房时间、职业性质、工作地等，向房东简单表述租房原因及对房屋的评价等。

2.WG-Gesucht：德国最大租房网站之一，WG 房源多，可直接与房东邮件联系，无中介费用。WG-Gesucht 上 WG（合租公寓）的房源占比较大，也有其他各类型的房源。可以与房东直接通过邮件联系，无需中介费用及其他额外费用。对于留学生来说，在这个网站上找房一大好处就是基本都可以用英文交流，因为出房或寻找室友的基本也都是学生。不管是在哪个平台找房，最重要的就是广发消息，介绍自己的身份，想住多久，有哪些作为租户的优点。

3.immonet：房源信息多、来源广，通过邮件和房东沟通。immonet 房源信息多、来源广，可以快速搜索到房源，需要通过邮件和房东沟通。

4.Immowelt：界面友好，操作简单，常有特价房源。Immowelt 界面友好，操作简单，常常能找到一些特价房源，为租房者提供更多选择。

5.社交网络平台：如 Kleinanzeigen、Facebook 群组，可搜索 “Wohnung + 城市名字” 查找房源。在社交网络平台上也能找到租房信息，比如在 Facebook 上有很多 “找房小组”，可以关注名为 “Wohnungssuche Mainz”，或是搜索 “Wohnung frei in（+ 城市名字）”，也可以关注 Twitter 上面的例如名为 “WohnunginBerlin” 的账号，或者看看一看 eBay 上的小广告。此外，通过微信小程序 “德国找房”，可以通过爬虫从 Eaby 获取海量房源信息，基于标签对房源数据进行整理，最后通过谷歌翻译 API 呈现给用户全中文的租房信息查询体验。

6.大学和学生组织：提供租房信息和资源，可通过学校官网或学生服务中心获取。大学的布告板上也常会贴出当地的房屋出租广告，可以关注这里的信息。如果所在大学的 AstA 为新生提供信息，通常可以在那里找到学生宿舍的相应联系地址。

相对高效，但租房者需支付费用，费用不可超过两个月房租。从 2015 年 6 月 1 日起，德国出台新的租房法规，新法规规定如果是房东委托中介出租的房产，由房东支付中介费，而不是租户承担。但是，如果是房客委托中介找房的话，那么就要支付佣金，费用一般是两个月的冷租外加 19% 的增值税。

多为合租公寓、短期转租，适合留学生或有语言困难人士。通过加入城市当地的华人微信群、论坛寻找华人房东出租或转租的房源，但此类房源多以合租公寓、短期转租为主，相对较适合留学生或出访德国有一定语言困难的人士。通过搜索引擎可以快速找到类似论坛，搜索关键词如 “法兰克福 华人论坛”、“法兰克福 租房” 等。

如 Facebook、Ebay 等，看到心仪房源可发送信息或打电话沟通。部分私人房东会在 Facebook、Ebay 等渠道发布房屋出租信息，如果看到了心仪的房源，可以发送信息或打电话沟通。

1.了解当地租金水平，租金不应超过同位置市场均价的 10%。

在德国租房，若不确定租金是否合理，可以在市政当局的官网上查看当地的租金指数进行比较，确保租金不超过租金指数的 10%，这样可以避免支付过高的租金。

2.关注租金涨幅规定，一年内涨幅不得超过当地租金的 10%，合同中有分期分级上涨条款需谨慎。

德国房东提出的租金涨幅须遵循 “租金价格刹车” 的规定，即每次涨幅不得超过当地租金的 10%。如果租房合同中写明租金将会分期分级上涨，可能会导致租金负担过重，租户需谨慎考虑。例如，2023 年德国整体租金涨幅为 4.9%，但柏林现有公寓的平均租金上涨了 18.4%，远远高于全国平均水平，这也让柏林成为德国租金涨幅最高的城市之一。

3.区分冷租和暖租，明确费用包含内容，如电费、网费、电视费等需单独缴纳。

德国租房分冷租和暖租，冷租没有暖气，暖租则包含了暖气费等附加费用。根据德国法律规定，即使是以暖租租的房子，计算押金时仍是以冷租为依据。此外，电费、网费、电视费等通常不包含在租金中，需要租客单独缴纳。

1.确认房东身份，避免租客短租或二房东未经同意出租。

在租房时，要仔细确认房东的身份，避免遇到租客短租或二房东未经同意出租的情况。可以通过查看房东的身份证件、房产证等方式来确认房东的身份。参考 “租房攻略 23：租房如何辨别房东身份？如何核实房东真假？租房小可爱”，了解更多辨别房东身份的方法。

2.注意合同类型，定期租赁合同到期前退租较麻烦，无限期租赁合同更常规，需关注解约期限。

德国有两种类型的租房合同：不定期合同和定期合同。不定期合同在终止时需要遵循一定的规定，如在必须 3 个月前书面通知房东等。定期合同一般在租赁期限内规定租房人和房东履行的义务和权利，到期前退租较为麻烦。因此，在签订合同前，要注意合同类型，选择更适合自己的合同。

3.明确押金规定，总数不可超过三个月冷租租金，支付和退还方式应在合同中注明。

根据德国法律规定，押金最高不能超过 3 个月的冷租租金，且这一金额必须在租赁合同中注明。押金可以选择分期付款，也可以选择转账到单独的押金账户，操作流程为租户到银行提供房东的姓名和住址，以自己的名义开户，再将押金存到这个户头上。租期结束时，房东需要单独给银行写信才能扣押金，且银行会先跟租户确认。如果房东不肯退押金，可以向租户协会或律师寻求帮助。

4.仔细阅读合同各项条款，包括家具清单、宠物规则、房屋规则等。

签订合同前，务必仔细阅读合同各项条款，包括家具清单、宠物规则、房屋规则等。例如，有些合同可能会规定禁止养宠物，或者对房屋的使用有一定的限制。同时，要注意合同中关于维修责任的条款，明确房东和租户各自的责任。

入住前与房东一起进行房屋检查，记录初始状态，拍照录视频留存，避免退租纠纷。

在正式入住之前，一定要与房东一起进行房屋检查，记录房屋的初始状态，如墙壁是否有裂缝、地板是否有刮痕等，并拍照录视频留存。这样可以在退租时避免不必要的纠纷，确保自己的押金能够顺利退还。如果有某些地方没有在合同中标明，租户有权要求房东在入住前处理好。

1.多渠道寻找房源，提高申请成功率。

在德国快速租到房，首先要多渠道寻找房源。可以通过学生宿舍申请、租房网站、房产中介、华人微信群和论坛以及私人房东发布渠道等多种方式同时进行。例如，在常用的租房网站 ImmoScout24、WG-Gesucht、immonet 和 Immowelt 上广泛浏览房源信息，积极与房东或中介沟通，准备好自我介绍，说明租房时间、职业性质、工作地等，向房东简单表述租房原因及对房屋的评价等。同时，关注社交网络平台如 Kleinanzeigen、Facebook 群组等，搜索 “Wohnung + 城市名字” 查找房源，也可以通过大学和学生组织获取租房信息和资源。此外，还可以留意私人房东在 Facebook、Ebay 等渠道发布的房屋出租信息，看到心仪房源及时发送信息或打电话沟通。

2.看房时准备好相关文件，以便及时签订租房协议。

看房时，要准备好个人证件（护照、居留卡等复印件）、收入证明（工资单、银行流水等，学生可提供银行流水和存款证明）、Schufa 信用报告（没有在德国居住过的人可提供银行对帐单并显示始终按时支付租金，如有需要可在线申请一次性 Schufa 正式证明）、无租金债务确认（可要求上一任房东提供按时缴纳租金证明）以及申请动机信和个人简历（部分房东要求）等文件。这样在遇到合适的房源时，可以及时签订租房协议，提高租房效率。

3.邮件联系房东时使用敬语称呼和礼貌措辞，进行自我介绍，给房东留下好印象。

在通过邮件联系房东时，要使用敬语称呼，如 “Dear Sir/Madam” 等。礼貌措辞可以参考 “发邮件的礼貌用语” 中的内容，清晰明确地表达自己的需求。可以对自己的职业、背景进行简单的自我介绍，适当地提及房子吸引自己的地方，例如房子的位置便利、周边环境优美等，给房东留下一个好印象。

4.国内可通过视频或委托当地朋友协助看房。

如果人在国内，可以通过视频看房的方式了解房源情况。租房视频看房是完全可行的，尤其是在当前环境下，视频看房能更好地了解房屋的实际情况，减少实地看房的风险和浪费时间。但需要注意的是，要选择可靠的房屋中介公司或者房东进行协商，尽量要求看到实际的房屋照片和视频，避免虚假信息。也可以委托当地朋友协助看房，朋友可以实地考察房屋条件、位置和周边环境，确认房源的各项信息没有问题后再签订合同付钱。

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