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德国房地产市场情况复杂，房价走势有涨有跌，购房需谨慎考量。

2023 年德国房价暴跌 8% 并创历史最大降幅，这是自 2000 年开始记录该数据以来的首次年度下降，凸显了德国数十年来最大的房地产危机。德国房价大幅下跌，不同地区差异很大，大城市房价跌幅普遍较大，如斯图加特房价跌幅最大，实际下跌了 16%，其次是慕尼黑，下跌了 14.4%，杜塞尔多夫下跌了 14.1%，法兰克福下跌了 13.1%。在农村地区，图林根州艾希斯菲尔德区的房地产价格下降幅度最大，下降了 29.9%。

德国房地产价格下跌的原因主要有利率上升、补贴条件不确定、实际工资下降以及生活、建筑和装修成本上升等。此外，欧洲央行为对抗通胀而收紧利率，房地产市场压力越来越大，很多愿意买房的人被迫退出市场，购房需求下降。同时，有关《建筑能源法》和建筑节能改造的讨论也让投资者望而却步。

目前，德国房价的 “低洼地” 基本上都分布在东部，其中，房价最低的地区是萨克森州的沃格特兰区，平均房价仅为 936 欧元每平方米。而慕尼黑仍是德国房价最昂贵的城市，去年该市自住公寓的平均价格仍为每平方米 8909 欧元。

德国房地产价格未来走势不明，有人认为房价可能会在未来一两年内回升，也有人认为房价仍将进一步下跌。但总体而言，预计德国的房价仍然只会继续 “下跌”，随后才会再次上涨。影响房地产价格的一个关键因素被认为是利率的变化，目前通胀压力正在下降，很多人预期今年货币政策可能会放松，但欧洲央行具体何时降息还不清楚。

在德国买房，地段的选择至关重要。好地段的房产往往价值上升较快，这不仅体现在房屋本身的价格上，还涉及到周边的配套设施、交通便利程度以及未来的发展潜力。例如在大城市的中心区域，商业繁荣、教育资源丰富、医疗设施完善，这些因素都使得房产价值居高不下。然而，好地段的房价可能让许多买家难以负担。此时，次好地段则成为了一个不错的选择。次好地段的房地产价格往往便宜得多，但房屋价值却通常不会差。这些区域可能距离市中心稍远一些，但交通依然便利，周边的基础设施也在不断完善中。

购买房产时，对价格进行对比研究是非常必要的。近年来，德国房屋价格上涨迅速，很难确定一个合适的价格。为了了解某个区域的一般价格，可以参考权威部门发布的财务测评报告，如德国 Warentest Stiftung 的报告就具有很高的参考价值。此外，房地产市场相关报告以及房产经纪人协会提供的价格数据也能为购房者提供重要的参考。通过对这些数据的分析，可以更好地了解不同区域的房价走势和价格范围，从而做出更明智的购房决策。

购买价格与租金比是决定是否购房的重要因素之一。在一些城市，房产购买价格比租金涨得快，而在另一些城市则是租金涨得飞快。一般来说，如果必须支付超过 25 年的租金才能购买房产，这就需要慎重考虑了。专家建议，即使是在一个极具吸引力的城市里的极好地段，如果购买的房产价格是每年需要支付的租金的 30 倍或者更多，那么一般不应该接受这个价格。例如，在萨克森 - 安哈尔特州首府马格德堡购买典型的独栋住宅，只要支付 265000 欧元的均价，而如果在慕尼黑，买家必须平均支付 170 万欧元。这两个城市的房价差异巨大，租金比也相差甚远。

看房的时候，最好带上一位业内人士帮助检查鉴定建筑材料，这一点不容忽视。外行人很难判断一栋房子的外表之下到底是由什么建筑材料组成的。除了查看房屋的主体结构，还不要忘记去查看阁楼和地下室。不同的建筑材料具有不同的性能和特点，例如粘土砖具有性价比高、用材和废料都很环保等优点，能小范围调节室内空气湿度，但烧砖过程不环保且保温性能相对较差。而加气混凝土具有重量轻、壁厚薄且隔热性出色的优点，但隔音效果差，且易于迅速吸收水，必须有良好的防雨雪保护措施。

购买房产时，要查看各种重要文件。比如以前的各种费用的结算记录，包括水电费、物业费等的结算情况，可以了解该房产的费用支出情况。如果购买的是公寓，还需要查看权限说明和社区秩序说明等文件，这些文件会提供有关哪户拥有什么以及哪户被允许使用什么的信息。同时，还应获得业主大会的会议记录，了解小区的管理情况和重大决策。

购房需要准备足够的自有资金。专家建议，要准备购买价格和额外成本的 10% 到 20% 的资金。除了购买需要付的款，还需要负担一些额外成本，包括土地转让税、公证费用、土地登记处和付给房产经纪人的费用等等，这些加起来可以占到总价的大概 16％。例如购买一套价值 100 万欧元的房产，除了房价本身，还需要准备 10 万到 20 万欧元的自有资金，以及额外的 16 万欧元左右的其他费用。

如果想购买房产，德国很多银行还有信贷中介会提供贷款，应该多去问几家，多咨询。不同的机构根据各个家庭情况不同，优惠政策差异很大。如果还贷期很长的话，很小的利率差异最终都会影响整体还贷的金额。例如，贷款期限为 30 年，利率相差 1%，可能会导致还款总额相差数万欧元。

在签贷款协议的时候，应注意选择尽可能长时间地使用目前的低利率，比如 15 年或 20 年或整个还贷期。如果将还贷期限缩短，可以获得更低的利率，但存在利息显着增加的风险。以贷款 50 万欧元为例，选择 15 年固定利率和选择短期低利率但后期利率可能上升的方案相比，还款总额可能相差数十万元。

分期还款应该根据家庭财务状况而定。一般来说，建议最初几年还款的时候，应该每年至少还清贷款总额的 2％到 3%。重点是针对不断变化的财务状况、特殊还款权利或者分期付款金额变更等事宜，要确保还款人可以灵活应对。这样可以避免因财务状况变化而导致还款困难，同时也能在一定程度上减少利息支出。

在德国购房，首先需要明确自己对房产的基本要求以及确定购房资金。德国售房的官方网站很多，购房者可以根据自己的需求进行参考。此外，网络平台也是寻找房产的重要渠道，购房者可以在上面浏览各种房产信息，包括房屋的位置、面积、价格、装修情况等。通过对这些信息的筛选，购房者可以初步确定自己感兴趣的房产。

购房前找好律师、公证人、验房师以及中介是非常重要的。律师可以帮助购房者解释合同条款，确保购房者的权益得到保障。公证人则负责监督购房合同的签订和执行，确保交易的合法性和公正性。验房师可以对房屋进行全面的检查，包括房屋的结构、装修、设备等方面，确保房屋的质量符合要求。中介则可以为购房者提供更多的房产信息，帮助购房者找到合适的房产，并协助购房者完成购房交易。

看房验房是购房过程中的重要环节。进行这一步并不是单纯的查看房屋质量问题，同时还要查看房屋相关的文件，比如土地册、建房合同、能源明细等。购买新房可以省去部分步骤，但德国的老房子偏多，因此看房验房尤为重要。在看房时，购房者可以邀请专业人士一起前往，以便更好地了解房屋的情况。

到这一步说明房子已经看好没有太大问题，买家需要交付放款的 1% 作为定金，然后卖家及中介起草购房合同、进行公证。期间需要用到律师、公证人以及中介。如果买家在签订单后反悔，可能需要支付一定的费用。具体的费用标准可以在购房合同中约定。

公证人会检查买卖者信息、房屋信息等，然后再给买家进行签约，关于合同不懂的地方可以让律师进行讲解，了解时间通常为两周。在签订合同前，买家应该仔细阅读合同条款，确保自己理解合同的内容。如果有任何疑问，可以向律师咨询。

合同签署后，由公证处继续之后的过户即可。这时买家需要支付公证费，通常是房屋售价的 1.5%。过户的过程需要一定的时间，具体时间根据不同的地区和情况而定。在过户期间，买家可以随时向公证处了解过户的进展情况。

房屋过户签署合同后，公证人会到当地土地注册局申请更改地契土地注册，将产权转给买家，买家将最后的尾款支付给卖家，整个流程就此结束。在产权转让过程中，买家需要确保自己已经支付了所有的款项，并且已经完成了所有的手续。如果有任何问题，可以向律师或公证人咨询。

德国针对房产的购买没有太多限制，中国人没有绿卡亦可购买房产，房地产市场相对自由开放，各州政府几乎都没有设置类似于购房指标的数据。所以外国人想要在德国买房只要准备好大量金钱和寻找一个合适的地产中介商就万事大吉了。有产权和有居住权不同：可以买有产权或是有居住权的住房，有产权的住房可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的住房只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的住房便宜几倍。

1、购房者需要到银行了解相关情况，并且办理相关的所需资料来申请个人住房贷款。然后银行会对购房者进行审查，进而对贷款的额度进行确定。

2、接下来借款合同的办理，由银行代办保险，再办理产权抵押登记和公证。

3、剩下的就是由银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

办理购房贷款所需要的资料和流程如下：户口本、婚姻证明、身份证、收入证明、银行流水、购房合同（已婚提供夫妻双方资料）。条件：只要有稳定的收入和银行流水，银行流水只要每月都有就可以了，收入证明上的月收入需要是月供的 2 倍。对银行来说，两年内不可连续三次和累计六次，而且这是以家庭为单位看的。

德国移民政策较为复杂，包括投资移民和技术移民等多种方式。德国投资移民一般要求在德国成立一家公司，最少注册资金 2.5 万欧元，提供商业投资计划书。对于买房移民来说，通常需要先获得德国的居住权，然后再进行房产投资。外国人可以在德国买房，但不可借此获得德国身份。德国政府鼓励外国人在德购买或投资房产，在德国购买房产后，即拥有房屋产权以及土地产权，房产没有使用期限的限制。买卖双方当事人的律师起草房地产购买协议，协议中规定买卖双方的权利和义务，以及如何办理产权转让手续，在公证人公正的审查下，签订购买协议，在德国的土地登记册上进行登记，使得买方真正获得房地产所有权。德国移民政策对申请人的要求较高，需要有固定的住所、掌握德语、连续在德居留达一定年限等条件，才能获得永久居留权。同时，德国移民政策也在不断变化，以适应经济和社会发展的需求。

2023 年德国房价暴跌 8% 并创历史最大降幅，这一现象在德国各地表现出明显的地区差异。大城市如斯图加特、慕尼黑、杜塞尔多夫和法兰克福房价跌幅普遍较大，其中斯图加特房价跌幅达 16%，位居榜首。在农村地区，图林根州艾希斯菲尔德区的房地产价格下降幅度最大，下降了 29.9%。德国邮政银行和汉堡世界经济研究所合作编制的 “2024 年住房图鉴” 显示，去年德国大约 96% 的地区住宅物业价格比上年便宜。美因茨的价格跌幅最大，约为 16%，其公寓平均购买价格从 2022 年的每平方米 4616.80 欧元下降至 2023 年的 4142.60 欧元。斯图加特紧随其后，从每平方米 5416.35 欧元降至 4867.63 欧元。

德国房地产价格未来走势充满不确定性。一方面，德国联邦银行表示，与收入、租金和其他物价相比，德国住宅房地产价格仍然偏高，这可能预示着房价仍将进一步下跌。德国邮政银行的贝尔曼也认为，总体而言，预计德国的房价仍然只会继续 “下跌”，随后才会再次上涨。影响房地产价格的一个关键因素被认为是利率的变化。然而，目前通胀压力正在下降，很多人预期今年货币政策可能会放松。市场似乎已经消化了预期的利率变动，自去年秋季以来，建筑资金利率大幅下降，从部分超过 4% 已降至 3.5% 左右。这为买房意愿强烈的人创造了新的机会。

隶属于上市公司 Hypoport AG 的 Europace 公司则指出，其 2 月份的 “EPX 指数” 表明德国房价的下跌已经 “终结”。但实际情况是，在此之后，德国房价仍在继续下跌。房地产研究所 Empirica 的首席执行官布劳恩表示，房价也可能会在未来一两年内回升，届时还将取决于经济和实际收入的趋势。

汉堡国际经济研究所（HWWI）在《邮政银行 2024 年住房图鉴》中的预测，未来 11 年，德国 400 个地区和独立城市中 40% 左右的房产价格预计将继续下跌，到 2035 年，这些地区的价格可能至少比当前水平低 2%。此外，还有八分之一的地区的房产价格停滞不前。但也有一些地方的房价在增长，在几乎一半（47%）的地区，专家预计到 2035 年，每年的增长率将超过 0.15%。这尤其适用于德国七个最大的大都市及其周边地区和其他大城市，以及度假区。巴登 - 符腾堡州、巴伐利亚州、黑森州、梅克伦堡 - 前波美拉尼亚州、下萨克森州和石勒苏益格 - 荷尔斯泰因州也是如此。德国中西部农村地区的房价预计将略有下降或停滞，而德国东部各州远离大城市的农村地区的房价下跌幅度更大。

德国买房具有多方面的优势。首先，住房办公两不误。在德国购房，既可作为办公点，接待客户和合作伙伴，又可作为员工住所。既节省通勤时间和交通费用，又能体现公司财务的实力和良好形象。例如，一些企业主在德国购房后，将其作为公司的办公地点，不仅提高了工作效率，还为企业树立了良好的形象。

其次，保值系数高。德国房价走势稳健，并呈逐年上升。数据显示，粗略估计，每年房产出租和增值的收益可达 3% 至 8%。与国内高价相比，德国房价相对稳定，且随着经济的发展和人口的增长，房产的价值有望持续提升。

再者，交易金额低。德国房价低廉，加上欧洲的低息政策，使购买成本降低。对于投资者来说，较低的购买成本意味着更高的投资回报率。

移民德国在选择城市时需要谨慎考虑。总体来说，德国的中部和西部会比东部和南部好一些。德国东部本身比较保守，外管局、商会、经促局等机构接触到的外国人投资案例较少，因此审批起来时间较长，也较严格。而且东部有比较多比较极端的当地人，比较仇视外国人，加上现在难民问题较多，不建议选择德国东部。例如，一些在德国东部申请移民的人，往往会面临审批时间长、融入困难等问题。而西部的北威州大部分都不错，像杜塞、杜伊斯堡等城市。北德的汉堡也是一个不错的选择，若考量交通便利性的话，法兰克福本身也是个不错的城市。南部的外管及其他机构也比较保守，要求较高。

德国大城市黄金地段的房价通常较高，且租金涨幅大，住房供不应求。在房价最高的慕尼黑，黄金地段的私人住宅价格同比增长逾 11%，至每平方米 9525 欧元。柏林房价涨幅也超过了 11%。汉堡黄金地段的私人住房价格是每平方米 7455 欧元。大城市黄金地段装备很好的房子的租金涨幅也很大，慕尼黑上涨 6.4%，柏林 6%。慕尼黑的平均房租每平方米 30.10 欧元，法兰克福以每平方米 26 欧元的价格位居第二，排在第三位的是汉堡。近年来，德国的新建住房不断增加，但盖房的速度明显追不上住房需求的增速。据德国住房和房地产公司联邦协会统计，2009 年以来，德国少建一百万套住房。住房需求增长的原因主要是人口增加，特别是移民人数增多，以及越来越多的人迁入少数几座大城市。德国住房和房地产公司联邦协会呼吁政府，资助建造更多老百姓可以支付的住房。

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